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COMMENT MAÎTRISER SON BUDGET LORS D'UNE ACQUISITION ?

L'idée de devenir propriétaire séduit la plupart des locataires. A ce titre, la plupart ont le raisonnement suivant : "Quel est l'intérêt de payer un loyer chaque mois alors que pour une somme équivalente, je pourrais devenir propriétaire ? "
Le calcul est un peu rapide car l'opération d'acquisition implique des charges que le locataire n'a pas à payer.
En conséquence, votre projet doit être minutieusement préparé afin d'éviter les déconvenues.

Etablissez vos besoins d'aujourd'hui et ceux de demain Pour déterminer votre projet, essayez dans la mesure du possible, de ne pas seulement prendre en compte votre situation actuelle. Il est nécessaire de se projeter dans l'avenir car par exemple, acheter un logement trop petit alors que la famille est amenée à s'agrandir, imposera une revente trop rapide qui vous fera perdre de l'argent. Au contraire, acheter trop grand alors que les enfants sont déjà grands ou partis peut-être un mauvais calcul si l'opération vous contraint à trop de dépenses d'entretien par exemple. En cas de difficulté, il faut avoir à l'esprit qu'un bien immobilier demande du temps pour se vendre et qu'on ne peut en dégager de l'argent rapidement. De la même manière, si vous êtes appelé(e) à déménager dans un futur proche, il vous faudra peut-être, pour éviter une revente trop rapide, envisager la mise en location de votre bien. Vous devrez donc à ce titre, anticiper le niveau de loyer auquel vous pourrez prétendre pour palier au crédit et aux dépenses qu'imposeront votre logement. N'hésitez pas à analyser la rentabilité potentielle de votre investissement et à analyser les frais qui resteront à votre charge dans ce cas présent. En un mot, lorsque vous passez le cap de l'acquisition, pensez long terme autant que possible !
Listez vos critères de choix Lorsque nous achetons, nous avons tous en tête notre "chez-nous" idéal, qu'il vous faudra donc confronter au marché immobilier, compte tenu de votre budget. Il faut hiérarchiser vos priorités et savoir sur quels critères il vous sera possible de transiger afin d'éviter d'acheter à un prix trop élevé, qui pourra par la suite contraindre vos mensualités. Il est important de prendre en compte la conséquence de chacun de vos choix. Par exemple, acheter trop loin de son lieu de travail ou de l'école de vos enfants va certainement engendrer des frais que vous n'aurez pas anticipés (essence, entretien de vos véhicules et surtout le temps passé à effectuer vos trajets). Ainsi, vous êtes peut-être disposé à concéder un peu la surface de votre logement, la taille de votre jardin ou un sous-sol total afin de faire coincider votre budget et votre projet ? En tous cas, si votre budget vous l'impose, ce genre de concessions ou de choix peuvent s'avérer nécessaires.
Confrontez votre projet à votre budget Il est bien entendu inutile de se lancer à corps perdu dans les visites, si vous n'avez pas mesuré le budget qu'il vous était possible d'allouer. De fait, il vous faut avoir une réelle visibilité sur vos finances, et ce, à plusieurs niveaux. Dans un premier temps, faîtes le compte de vos ressources mensuelles courantes (salaires, primes diverses, revenus locatifs ...), et déduisez le montant de vos dépenses incontournables (remboursement de crédit voiture, pensions alimentaires, entretien d'un ascendant ou d'un descendant...). Je vous conseille également de ne pas prendre en compte les revenus sociaux (allocations familiales, par exemple), car même si certaines banques le permettent, ce sont des revenus qui sont majoritairement temporaires. Consultez également votre banque ou un courtier en amont afin qu'il vous fasse état de votre capacité d'emprunt. Il est d'usage de ne pas dépasser 30% d'endettement, même si une fois de plus, certains établissements bancaires vous accordent parfois davantage. Il est également essentiel de mesurer son apport afin de ne pas s'endetter à 110% et/ou de prétendre à des mensualités plus clémentes. En un mot : ne vous passez pas la corde au cou pour accéder à la propriété. Ayez toujours à l'esprit d'avoir suffisamment de ressources disponibles après le paiement de votre crédit et des charges relatives à votre logement (charges de copropriétés, remplacement d'un cumulus, taxes diverses etc.) dans le but de conserver un niveau de vie conforme à vos attentes. Cette marge financière vous permettra de gagner en flexibilité, d'améliorer votre niveau de vie ou de faire face en toute sérénité à des dépenses imprévues.
Anticipez les frais que vont engendrer l'accès à la propriété. Lorsque nous devenons propriétaire, nous devons faire face à de nouvelles dépenses. Si vous achetez en copropriété, il faudra prendre en compte le montant des charges mensuelles, regarder dans les procès verbaux d'assemblées générales les travaux en cours ou à venir afin d'éviter les mauvaises surprises et/ou des dépenses coûteuses (réfection de la toiture, ravalement ...) et surtout, être vigilant sur les procédures en cours au sein de la copropriété, afin d'être absolument certain que vous n'aurez pas de dépenses supplémentaires à engendrer. La taxe foncière devient une nouvelle dépense qui n'est pas négligeable, et vous devez l'intégrer dans votre budget. Si vous achetez une maison individuelle, de nombreux facteurs peuvent générer des charges imprévues car son entretien est à votre charge exclusive. Veillez donc à ce que votre acquisition soit conforme au budget d'entretien que vous pouvez allouer. De la même manière, soyez vigilant à la qualité de l'isolation et au montant des dépenses énergétiques de votre futur habitat, afin d'éviter la contrainte financière liée à des factures dont le coût serait trop élévé. Ainsi, si des travaux sont nécessaires pour alléger les futures factures, alors pensez à les budgeter.
Acheter avec ou sans travaux ? Une fois de plus, tout est une question d'analyse de votre budget, en confrontant le prix d'acquisition à la nature des travaux à envisager. Il faut également définir les travaux que vous pouvez/souhaitez faire vous même, ainsi que ceux que vous allez sous-traiter, car bien evidemment, la différence de coût sera plutôt importante. Il faudra également ne pas sous-estimer la durée des travaux, que vous décidiez de les faire vous-même ou de les confier à un professionnel. En effet, si le bien que vous achetez n'est pas habitable pendant la durée de la réfection, vous risquez de vous retrouver à devoir payer le montant du crédit et des travaux, ainsi que votre loyer en parallèle, si vous n'avez pas la chance d'être hébergé. Enfin, essayez d'analyser les travaux rapides qui peuvent, même avec un budget modeste, redonner à votre propriété des allures d'exception. En bref, attachez-vous à l'essentiel car le "home staging" peut parfois mettre de la poudre aux yeux et vous faire acheter un logement plus cher qu'un autre, certes moins mis en valeur, mais qui recèle de grandes possibilités d'aménagement et de potentiel, pour une modique somme de travaux. Je consacrerai un article complet sur les travaux, leur nature et leur coût.
Envisagez les aides possibles Dans le cadre d'une acquisition, vous pouvez avoir accès à des aides, que ce soit pour le financement ou les travaux. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) peut-être un coup de pouce, à condition que vous fassiez du logement votre résidence principale (sauf exceptions), et que vous rentriez dans le cadre de certaines conditions de ressources. Il en est de même pour certains travaux d'amélioration énergétiques notamment, qui vous permettrons peut-être d'alléger le budget des travaux. En résumé, posez vous la question de votre éligibilité en vous rapprochant des organismes compétents en la matière car les conditions d'accessibilité sont parfois amenées à évoluer.
Analysez le marché environnant Pour analyser le marché, il existe plusieurs supports. Vous pouvez d'ores et déjà vous contenter de regarder les annonces et les biens à vendre sur différents portails (Leboncoin, SeLoger, Bien Ici etc.). Vous pouvez même recouper vos informations avec des sites tels que Meilleursagents ou le site du PAP. Toutefois, ayez à l'esprit qu'il s'agit de données indicatives et surtout, qu'il s'agit de biens proposés à la vente, et non de biens effectivement vendus. Au moment où vous regardez, rien ne présage que le logement se vendra dans la fourchette de prix auquel il est indiqué. Ces éléments ne donnent donc pas de réelles indications quant à la pertinence du prix proposé. Il vous permet uniquement de vous positionner en comparaison, mais la fiabilité en reste pour autant discutable. En revanche, la base des notaires et les valeurs foncières indiquent très clairement le prix auquel tel ou tel bien s'est vendu, ainsi que son année de vente, son emplacement et sa superficie. Pour ce faire, il existe des applications simples d'utilisation de type PrixImmo ou Quelprix.Immo qui vous indiqueront ces éléments avec précision. Attention cependant à sélectionner les années pertinentes, car un bien vendu en 2016, n'aura pas nécessairement la même valeur qu'un bien en vente en 2022. Il vous faut donc, pour un maximum de fiabilité, vous référer à la dernière année, ou si vraiment les résultats sont trop peu conséquents, aux deux dernières années. NB : la limite de cette technique est que les sites ne donnent aucune indication sur l'état du logement au moment de la vente. Néanmoins, l'adresse étant indiquée, vous pouvez aller regarder sur le Street View le type de construction et l'aspect global de la propriété en question. Cet ensemble de technique peut vous donner un ordre d'idée sur la valeur effective du bien que vous vous apprêtez à acquérir.
Evitez la précipitation ! Je pense que l'on peut dire que le pire ennemi d'un acquéreur averti est la précipitation. Ainsi, comme évoqué dans l'article, prenez le temps de monter votre projet, de visiter, de faire jouer la concurrence si c'est possible afin d'obtenir de meilleurs taux d'emprunt, et surtout, de prendre le temps de la comparaison. En effet, la qualité de votre acquisition conditionnera votre qualité de vie pour les années à venir, ainsi que votre situation à la revente. Je vous conseille alors de savoir faire preuve de patience. Cela peut parfois impliquer de rester hébergé, ou de se maintenir en location plus longtemps, mais nul doute que le fruit de votre patience et de votre reflexion saura par la suite vous récompenser, et vous apporter une bien meilleure satisfaction !

Cet article est destiné aux particuliers afin de les aider dans la mise en place de leur projet d'acquisition.
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